¿Se viene el cambio
para el mercado inmobiliario?
Entre patrimonio
y perspectivas de acceso
Octavio “Tito”
Palazzo Caputo es uno de los propietarios
de la inmobiliaria más distintiva
del Abasto, ubicada sobre Corrientes, frente
al Mercado: Inmobiliaria Palazzo Caputo
Hijos. Por su parte Tito además es
actor, exdueño del Limbo Teatro (Guardia
Vieja, entre Agüero y Gallo). Algunos
pueden haberlo visto últimamente
actuando en alguno de los videos de Capusoto.
Acá, sin embargo, hablaremos sobre
la situación inmobiliaria.
¿Qué
opinás, hay que mantener el patrimonio
o edificar?
“El fundamentalismo no conduce a ningún
lugar. Si no hay diálogo entre pasado
y el futuro, articulado desde un presente
inteligente que genere puentes entre la
historia y la reserva patrimonial y las
necesidades concretas de la gente de hoy
y del futuro, creo que estamos en el horno.”
¿Y cómo
ves puntualmente la zona del Abasto en términos
patrimoniales?
“Puntualmente creo que hay criterios
urbanísiticos que tienen que ver
con zonas. Han habido criterios de recatalogar
muchos inmuebles per se, sin haberlos mirado
a fondo. Ese tema genera una situación
que atenta contra el derecho real del propietario
en el sentido que en algún momento
puede haber comprado algún terreno,
con una casita medio vieja para demoler
con idea de armar algo, porque lo permitía
el código y se ve cercenado en sus
derechos. Y tampoco cuenta con ningún
tipo de compensación por parte del
estado que fuere, nación o ciudad.
”El estado no se hace cargo de sostener
ese bien catalogando como histórico.
Lo que sucede en la práctica es que
lo catalogan, el propietario no le pone
un mango ni se lo obliga a poner un mango.
Mientras se le cercena el derecho real.”
Ahora, yendo a un
caso puntual como puede ser Casa Pantano.
Hoy tiene un lindo frente, pero mirás
para adentro y las condiciones son terribles
y hay muchas familias que viven ahí...
“Hay una cuestión
que tiene que ver con si está catalogado
y cómo. Me parece que en ese caso
tiene cierta razón patrimonial histórica.
”El tema es la incoherencia,
por ejemplo, acá, en Carlos Gardel,
con un FOT de 4, de los más altos
de la Ciudad de Buenos Aires, tenés
edificios nuevos construidos sobre terrenos
que eran baldíos y al lado casas
antiguas... Y eso no me parece que esté
bueno. Donde ya tenés edificios altos
me parece mejor seguir con la envolvente
urbanística de ese edificio alto.
Y en la zonas de casas bajas, por ejemplo,
de Lavalle para San Luis a esta altura,
Agüero, tenés todas casas bajas,
código R2B, por ejemplo, y está
bueno ahí que la envolvente llegue
al tercer o cuarto piso.
”Ahora, catalogar
casas donde ya tenés en la misma
cuadra edificios muy altos, casas que no
sean obras de arquitectura de referencia,
sino con historia sí, pero de unos
cien años y en muy mal estado no
le veo mucho sentido.”
Nosotros acá
no pudimos preservar el O´Rondeman,
casa donde debutó cantando Carlos
Gardel (Agüero y Humahuaca) pese a
que desde la ONG Cultura Abasto firmamos
con (Roberto) Felletti (entonces ministro
de Infraestructura y Planeamiento del GCBA)
para que se conserve. Al mes de esa firma
lo tiraron abajo…
“Ahí
lo que pasó parece fue que el dueño
había comprado sin saber y se vio
cercenado en sus derechos. No sé
si no le ofrecieron un canje de metros en
otro lado. Nosotros no participamos en esa
compraventa. Cuando ya fue, fue. Con una
demolición sonaste.
”Pero tampoco me
parece el criterio de porque sea del año
tal [anterior a 1941] haya sí o sí
que preservarlo. Considero que habría
que hacer un peritaje realmente, caso por
caso. Opino que podría poder generarse
una cuestión de conversación:
capitalizar todo el FOT que tenían
previamente como lote y dejarle alguna volumetría
que hable como testigo histórico.
En otras palabras, dejar algunas cosas que
queden del casco viejo y sumarle cosas nuevas.”
Cómo el viejo
muro que está detrás del Mercado…
También hay una casa por Valentín
Gómez que usó ese criterio
y queda lindo.
“Claro, lo que pasa
es que tenés algunas limitantes en
relación al ancho y el fondo del
terreno. A veces los retiros no te permiten
realizar toda la volumetría. En ese
caso la casa valdría mucho menos,
tal vez la mitad. Entonces, de repente,
un tipo se ve cercenado a la mitad de su
patrimonio, porque podría vender
para edificar y ahora no puede porque se
catalogó como histórico.
Cambiando de tema:
¿Cómo ves la situación
con la edificación actual y los planes
Procrear, como para que la gente realmente
tenga posibilidad de vivienda?
“Estamos en
este momento histórico en la mayor
relación que existe hoy entre el
valor de un departamento con respecto al
salario de las personas. Los créditos
hipotecarios son con tasas negativas, no
acompañan la evolución del
mercado, y tienen que ver con que el estado
se haga cargo de las necesidades de algunas
personas que entonces se les da el hábitat,
a cuentagotas, y no se termina realmente
de resolver el tema del problema de la vivienda.
Son tasas que no acompañan realmente
la situación, es acompañar
una «herida», por así
decirlo, y el estado tiene que estar para
este tipo de cosas, no puede ser todo ganancia.
Pero a lo mejor se puede, como se ha hecho
en Perú, por ejemplo, donde se trabajó
sobre una hipoteca de bien futuro, donde
la gente pudo a través de la combinación
de un esfuercito del estado junto con los
bancos que arriesgan también, generar
una hipoteca para un bien que está
por construirse. Lo que pasa que en el Código
Civil nuestro no estaba y tampoco en el
nuevo. En Perú modificaron el código.”
“Nos
distraemos con una cuota tecnológica.
No nos sirve que nos llenemos de plasmas,
sirve que la gente tenga techo. El ahora
12 debería ser ahora 36, o ahora
70, para poder llegar a tener un techo.”
¿Pero eso
es a futuro? ¿Mientras tanto el que
se mete tendrá que seguir, por ejemplo,
a su vez soportando un alquiler?
“Y claro, pero si
en 18 o 24 meses se resuelve la construcción
ya deja de pagar eso. La construcción
como tantas cosas tiene una demora.
”Creo que
venga quien venga va a haber un cambio.
Es que el mercado inmobiliario estuvo deprimidísimo.
La hipoteca no funcionó. Se sigue
construyendo para el ABC1 [clase media alta
y alta], los desarrollos como más
fuertes han sido en el corredor norte, Puerto
Madero, Libertador, Vicente López,
San Isidro… También se ha construido
en los barrios, como derrame. Cosas chicas
para rentar, hoy tenés un perfil
de inquilinos muy solvente que no puede
comprar porque no hay hipoteca. Que no implique
una pérdida para el estado, sino
un negocio mixto para el propio estado y
para las desarrolladoras que apuesten y
para los bancos que estén obligados
de alguna manera a una inversión,
entonces las cosas serían más
interesantes para todos. El que no tiene,
el banco y las desarrolladoras.
”Fijate que
la pirámide mueve igual o más
dinero en la base que en la punta (el ABC1).
Sería negocio para el estado, para
los bancos y para las constructoras. Hoy
nos estamos perdiendo algo. No puede estar
tan lejos del ingreso básico de las
personas un departamento como hoy. La cantidad
de sueldos es la mayor histórica.
Tenemos algo a favor que juega en contra
también: tenemos un mercado inmobiliario
que no está endeudado, con lo cual
se clava en dólares y si no le pagan
lo que considera no vende. Tenemos un dólar
con cuatro, cinco cotizaciones distintas.
Que están lejos de las personas.
Y con el dólar ahorro tardaría
muchos años en llegar a algo. Las
hipotecas privadas no existen, porque no
es atractivo para el que tiene el billete,
que se sienta sobre él y le gana
a la inflación. No cierra por ningún
lado.
“Estamos
en este momento histórico en la mayor
relación que existe hoy entre el
valor de un departamento con respecto al
salario de las personas".
”Hoy nos distraemos
con una cuota tecnológica. No nos
sirve que nos llenemos de plasmas, sirve
que la gente tenga techo. No sirve un país
de rentistas, que solo compre para locar.
El ahora 12 debería ser ahora 36,
o ahora 70, para poder llegar a tener un
techo. Sino nos llenamos de pilchas lindas,
pero la movilidad social se da ahí,
en ese salto, cuando el que alquila deja
de alquilar y puede comprar. Porque el iphone
o el plasma se obsoletizan al año
siguiente, a veces ni terminaste de pagar
las cuotas, en cambio la casa por lo menos
te da cierta seguridad. Por lo menos para
nosotros, con valores latinos y que no entendemos
demasiado de valores bursátiles,
la casa es una inversión, si tenés
que vender después podrás
achicarte, pero es un capital.
”El estado
debe estar atento a los de abajo y empezar
a subir un poco, mientras las desarrolladoras
tiene que comenzar a bajar un poco del ABC1,
pero para eso tiene que haber condiciones
y el estado es garante de eso. Me parece
que el que venga ahora va a tratar de entender
que ahí hay una posibilidad de crecimiento
para todos y en ese sentido confío,
soy optimista.”
R.S.
